김동수 원광디지털대학교 교수 / 칼럼리스트

양도소득세는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산, 주식 및 파생상품 등을 양도 시에 과세하는 세금이다. 등기 여부와 보유 기간에 따라 세율이 다양하다. 부동산 등을 2년 이상 보유하고 양도하면 6～45%(8단계 초과누진세율)에 이르는 세금이므로 절대적으로 적다고 볼 수 없다.

특히 양도소득세는 실무적으로 실수 사례가 수십여 가지에 달한다. 양도세를 비과세로 할 수 있음에도 불구하고 요건 등을 충족하지 못해 불행하게도 세금을 납부하는 사례가 수두룩하다. 몇 가지만 소개해 본다.

지난 문 정부에서 조정 대상 지역으로 지정된 지역이 제주와 강원특별자치도를 제외한 모든 지역이 대부분이다. 조정 대상 지역으로 지정된 이후에 주택을 취득했다면 무조건 2년 이상을 거주하고 양도해야 비과세를 받을 수 있음에 유의해야 한다.

조정 대상 지역에서 해제되었다고 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 거주 요건이 적용되지 않는 것으로 잘 못 알고 양도해서 예상치 못한 많은 세금을 납부하는 사례가 발생하게 된다. 조정 대상 지역은 지역별로 지정일 및 해제일이 각각 다르다.

양도소득세 실수 사례로 1세대 1주택자가 오피스텔을 소유하는 경우 주거용으로 임대하게 되면 1세대 2주택으로 보아 다른 주택을 양도하는 경우 비과세를 받지 못하는 경우가 허다하다.

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 주택 수에 포함되어 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받지 못한 경우다. 주택 취득 당시 분양권을 보유하고 있었다면 해당 분양권을 언제 취득하였는지 확인이 필요하다. 20.12.31. 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 불포함 된다. 분양권 취득시기는 분양계약일이 아니라 청약 당첨일 기준이다.

주택을 취득하거나 양도할 때 거짓 계약서 (다운 업 계약서)를 작성하면 양도소득세 비과세 감면이 배제된다. 거짓 계약서 작성 여부는 국세청, 국토교통부 등에서 부동산거래 검증 등 다양한 방법으로 확인하고 있다.

1세대 1주택을 2년 이상 보유하고 양도하면 비과세가 된다. 다만, 1세대 1주택이라 하더라도 12억 원을 초과하면 고가주택으로 보아 초과하는 부분에 대하여 양도소득세가 과세된다.

2021년 1월 1일 이후부터 1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 보유 기간 및 거주 기간에 대하여 각각 4%(최대 80%)의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있으나, 2년 이상 거주하지 않은 경우 보유 기간에 대하여 연 2%(최대 30%)의 장기보유특별공제율을 적용하게 된다.

조정 대상 지역 지정 전이나 비조정 대상 지역에서 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 2년 이상 거주는 필요는 없다. 하지만, 고가주택 (실지거래가액 12억 원 초과)에 대한 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 2년 이상 거주하여야 한다.

일시적 2주택 비과세 특례요건 중 신규주택 취득 요건을 충족하지 않아 비과세를 적용받지 못한 경우가 있다.

1세대 1주택자가 신규주택을 취득한 경우, 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례가 적용됨을 유의해야 한다.