원광디지털대학교 교수 / 칼럼리스트

부동산 취득 시에 필수 점검 사항을 누락 했다가 낭패 보는 경우가 적지 않아 주의가 요구된다.

부동산의 소재지 지번 및 지적을 확인하고 등기사항전부증명서, 토지대장 등본 또는 임야대장 등본, 건축물대장등본, 토지이용계획확인서(토지e음), 개별공시지가확인원, 지적도등본 등을 열람한 후

부동산의 이용 실태를 알아보기 위하여 부동산이 있는 현장을 꼭 방문해야 한다. 공적 장부와 꼼꼼하게 비교 분석을 해봐야 경제적 손실을 피할 수 있다.

특히, 매도인이 실제 소유자인지도 살펴보아야 하고, 상대방이 보여주는 등기사항전부증명서만을 믿고 성급하게 계약을 체결해서는 안 된다. 특히, 급급매물로 나온 물건은 더욱 그렇다.

단시일 내에 소유권자가 여러 번 바뀌는 등 권리변동이 빈번하고 복잡한 것은 일단 의구심을 갖고 소유자 별로 확인할 필요가 있다. 소유권 이외의 권리인 담보물권으로 근저당권의 설정‧변경‧이전‧말소 사항을 확인해 봐야 한다.

여러 정황으로 볼 때 의심이 가면 근저당권 말소사항을 금융기관에 확인해보는 것도 좋다. 소유권에 관한 사항으로 가압류 및 압류 등기, 가처분 등기, 소유권이전청구권 가등기가 설정되어 있는 것은 가급적 매수하지 않는 것이 바람직하다.

재산세 납세자와 소유자가 다른 경우는 그 이유를 확인해보는 것이 좋은 방법이다. 매매대금을 지급할 때 영수증은 반드시 받아 두어야 한다. 계약금 및 중도금과 잔금을 지급할 때마다 그 직전에 등기사항 전부증명서 발급을 받아 보는 것이 안전하다.

부동산등기 특별조치법에서 부동산의 소유권이전등기 신청의무를 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날, 계약당사자 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청하여야 한다.

다만, 그 계약이 취소 또는 해제되거나 무효인 경우에는 그렇지 않다고 규정하고 있다. 그러므로 잔금 지급과 동시에 매도인으로부터 등기필 정보와 매도용 인감증명 등 등기에 필요한 서류를 넘겨받아 이를 토대로 60일 이내에 소유권이전등기 절차를 밟아야 할 것이다.

또한, 근저당권 변경으로 확정채무를 인수하는 조건으로 부동산을 매수하는 경우에는 반드시 대금 지급 전에 해당 금융기관 등에 확인하여 매수인이 인수해야 하는 채무의 구체적 범위인 원금 및 이자 지급의 조건과 소유권 이전 일을 전후하여 그 이자를 누구의 부담으로 할 것인지 구체적으로 명시한 후 안전하게 계약을 체결해야 한다.

흔히 금융기관 등에서 관례적으로 이용되는 포괄근저당권이나 채무인수 방법 등과 관련하여 추가 담보를 요구하는 등 종종 문제가 발생하므로 주의해야 한다.

마지막으로 부동산 등을 취득한 자는 그 취득한 날 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는

그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일로부터 60일, 증여인 경우는 증여계약일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월 이내에 취득세를 신고납부하여야 한다. 신고의무를 이행하지 않으면 신고불성실가산세 등이 부과된다.